在限價政策之下，新房二手房價格倒掛，二手房和公寓、豪宅熱度不減，深圳企業購房、離婚買房等投機風盛。房價過快上漲，對於真正的剛需造成擠壓，違背瞭“房住不炒”的調控目標，也不利於人口-產業-城市的可持續、良性循環發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從政策的核心內容看，新政其實是劃定瞭未來物業的比例。大體上說，對於市場化的商品住房，占比為40%，而人才住房、安居型商品住房、公共住房則各占20%。在此類住房類型的基礎上，也相應地給予瞭租金和售價的優惠，比如說市場化的商品住房以市場化定價為主，而其他幾類物業則有各類價格方面的優惠，比如說人才住房給予60%的折扣，安居型住房給予50%的折扣，租賃房屋給予30%等。力度最大的是針對特困人員，隻收取10%的費用，這可以實現最大限度的保障。
新政“拓源”之餘，深圳還不忘“堵漏”，出手調控樓市。7月31日，深圳市政府發佈包含個人購買住宅限售三年、新建公寓隻租不售且最長租期為10年、存量公寓限售5年等內容的《關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。回顧2017年的深圳，轉手時間間隔不滿3年的住房占二手房總成交量的46.2%；近五年，深圳成交即轉手的商務公寓占總成交規模70%；近1年半，企業購買一手商務公寓占總成交規模16.9%，炒作氛圍濃厚。限售意味著約40.34萬套商品房的流動性被鎖死，個人、企業投機商務公寓的勢頭將得到緩解。
深圳“房改”啟示：特例還是范例？
據規劃國土委數據顯示，7月，深圳一手住宅成交3461套，環比上漲27.95%，成交均價為54142元/平方米，環比微升0.09%。同時，月成交面積達34.22萬平方米，環比上升22.61%，創下近一年新高。二手房方面，7月深圳共成交6991套，環比上升14.44%；成交面積為56.3萬平方米，環比上升13.0%，創今年新高。據中原數據顯示，二手房成交均價為53028元/平方米，環比上漲13元/平方米。
深圳針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系。
實際上，限售限賣等調控舉措與“房改”新政異曲同工，都體現出深圳貫徹“房住不炒”原則，讓房屋回歸居住屬性及發展租賃的政策導向。
狙擊投機炒房，促進房地產市場健康發展，深圳有決心、有能力、有魄力“有多鏡頭行車記錄器所為”。
廈門（樓盤）大學教授、雄安新區規劃專傢組成員趙燕菁表示，深圳此舉率先實現瞭住房供給中保障性住房（政策支持性住房和公共租賃房）和商品房比例的大逆轉，這在全國也是獨一無二的。盡管沒有達到新加坡大約8：2這樣高的比例，但已經超過香港大約5：5的比例。考慮到現在存量巨大以租為主的“城中村”，深圳“以住為主”的住房結構將會在全國各城市繼續領先，從而為深圳經濟轉型提供強大的支撐。
深圳鏈傢研究院院長肖小平則表示，《意見》將商品住房、人才住房、安居型商品房、公租房的供應量以及供應主體等通過文件形式系統化地規定下來，可以實現“市場歸市場、保障歸保障”的思路，使未來深圳的住房供應以及房價實現雙軌制。
深圳歷來都是中國改革的先行先試者。1998年，深圳率先進行住房商品化制度改革，不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義。尤其是2003年後，我國城鎮住房供應結構逐漸形成瞭九成商品住房、一成保障性住房的總體格局，商品住房占絕對主導地位。20年來，在房地產開發過程中，預售模式、土拍模式以及商品房模式成就瞭無數樓市風口，助力中國房地產快速發展。然而，隨著我國城鎮化進程的日益發展，房地產市場的健康發展愈發需要政府這雙“看得見的手”進行調控，不忘初心，保障人民住有所居。
新政規定，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地供應隻有40%，並計劃籌建不少於100萬套保障性住房。此舉在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，在新出讓居住用地中提高“隻租不售”用地比例，將重構住房供應與保障體系。
面對樓市升溫，深圳再一次重手調控樓市。
但深圳房價降瞭麼？從統計數據上來看，的確降瞭。盡管均價在下跌，福田、羅湖、南山這些房價高企的行政區均價依然在漲，三區均價分別為9.32萬、7.33萬、10.11萬，環比上升11%、1.6%、2.4%。從一手住宅成交量上看，今年上半年深圳成交12804套，其中龍崗、寶安分別有6950套、4510套，合計11460套，占比89%。而龍崗、寶安地處深圳外圍，也是房價相對較低的區域，龍崗及寶安交易量放大、占比上升，產生全市均價下跌的假象，其實際價格仍在上漲。
“深圳特例”還是全國“范例”？
面對深圳房價高企、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等日益突出的問題，新政聚焦深圳市民對改善住房條件的迫切需求，也著力推平來深圳發展的人才“難以越過的住房坎”。調整住房供應結構，是本次深圳“房改”落實“房住不炒”根本導向的突出體現。
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深圳，在我國住房制度改革歷史上一直是被記錄在“扉頁”上的城市。作為我國改革開放的窗口，率先進行住房市場化、貨幣化改革，春雨潤澤下，深圳第一傢房地產公司、第一筆按揭貸款、第一傢物業公司等破土而出。
此外，還有專傢分析稱，考慮到建設保障性住房會帶來當地土地出讓金損失，且開發成本難以控制，認為新政需要當地財政部門承擔較多財政支出。因此，將深圳“房改”面向全國推廣尚存在一定難度，但毫無疑問，新政起到瞭引領的作用。我國一線、準一線城市發展步伐較快，地方財政收入較為充沛，可適當推廣深圳經驗，其他地方可以根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。新政具體落實中需要突破的地方還有很多，頂層設計隻是萬裡長征的第一步，接下來要解開癥結還需要更艱苦的探索。
資深地產研究人士李宇嘉認為，在供應渠道上，深圳既強調市場和增量，更強調政府和存量；而在保障渠道上，既響應瞭深莞惠都市圈、深汕新區帶來的寶貴土地資源，也響應瞭深圳軌交快速延伸在空間上的突破效應，體現瞭尊重歷史和現實。
8月3日，深圳最終版的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱《意見》）正式發佈，被稱為全國先試先行的深圳“房改”，終於正式落地。
諸葛找房分析師認為，限售讓房產持有周期加長，極大增加瞭炒作成本和風險，可有效地遏制炒房及不理智購房行為，抑制購房需求。《通知》的出臺有利於在商辦類項目上堵住炒作漏洞，同時對其租賃時間進行約束。限制其最高一次性出租10年，一方面避免瞭“以租代售”亂象的發生；另一方面為租賃市場提供瞭一定量的租賃房源。同時，對於存量商辦房源，5年內禁止轉讓，嚴格限制瞭商辦類產品的流動性，減弱其金融屬性，強化其居住屬性。
此外，繼上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地後，深圳也暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房；針對離婚購房進行瞭打補丁。業內人士表示，為瞭降低買房首付，“假離婚”也成為投資客常用的買房手段之一，《通知》對離婚差異化的信貸政策執行，將有效堵住試圖通過“假離婚”繞過限購政策的投機“偏門”。
深圳房地產研究中心主任王鋒表示，限售有利於抑制短期炒作和非理性購房；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動。從限制交易的角度抑制瞭短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。
此外，深圳試圖在貫徹“房住不炒、租購並舉”的原則基礎上，從頂層設計打造“人口-產業-城市”良性發展的新住房制度，並通過“八大供應渠道”、“六大保障渠道”來確保頂層設計落地。《意見》還明確規定，對出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。在土地資源十分緊缺的背景下，多渠道盤活可利用的住房資源，保障居民住房。
作為改革開放的窗口，一方面，深圳（樓盤）一直先試先行，成為我國改革創新的排頭兵，創造瞭令世界矚目的“深圳速度”，鵬程萬裡；另一方面，“鵬城”一隅，面積不足北京（樓盤）1/8的深圳，近年來人口持續凈流入，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分，商品住房價格上漲較快、在限價政策下新房二手房價格倒掛，企業購房、離婚買房等問題日益突出。深化住房制度改革在深圳勢在必行。
從創新的地方看，嚴躍進指出，政策規定瞭對軌交上蓋物業進行新的規劃。類似物業未來重點針對人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，這其實是此類住房背後的一種隱性福利，有利於培育此類物業的市場認可程度，也值得全國其他城市尤其是有軌交物業建設的城市學習。
聚焦新政四路行車記錄器亮點
全國住房城鄉四鏡頭行車紀錄器推薦建設工作會議部署2018年重點工作中，第一項即是“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。深圳此次“房改”新政從限購、限售兩方面繼續加碼，打擊房地產市場的投機、投資行為，真正落實貫徹“房住不炒”的原則。
此次新政將成為“深圳特例”，或是從深圳出發，推廣全國，成為房改“范例”？
但是，經過40年高速發展後，深圳已進入高度城鎮化階段，人口、產業吸附能力處於全國前列，深圳市的常住人口從2000年的701萬增長到2017年的1400多萬，土地開發強度（建設面積/市域面積）達到47%，逼近生態控制線。業內人士分析稱，一線城市中，深圳和北上廣不同，深圳是真的“沒地瞭”。逼仄的空間與這個全國人口最年輕的城市（平均年齡33.5歲）、蓬勃向上的產業發展環境愈發不可調和，需求旺盛、投機旺盛，也是深圳房價易漲難跌的一大原因。
2016年的“深八條”，標志著這一輪深圳樓市調控啟幕。過去的一年多，深圳新房均價從數據上看持續緩跌，數據顯示，深圳新建住宅均價水平從2016年9月的61600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累計下跌7458元/平方米，跌幅12.1%。而如果從調控日算起至2018年6月底，深圳新房已實現“21連跌”。
新政啟幕，深圳也正在“摸石頭過河”，對新政密切關註的同時也產生瞭來自各界的不同聲音。
嚴躍進認為，房改應正確處理住房經濟屬性和民生屬性的關系，結合經濟屬性和民生導向進行，進而吻合各類購房者的需求。因此，後續住房制度改革需要遵循多層次、差異化、全覆蓋的主旋律。
對於深圳“房改”，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，此舉對其他城市確有借鑒意義，“對於剛需而言，房價太高，確實需要保障房制度保障其住房需求，而且保障房應該以租為主，隻滿足居住功能即可。”趙秀池也指出，深圳的做法不一定適合每個城市。各城市有自己的市情和特點，應根據各自情況因城施策，設計適合自己的住房制度。尤其要處理好商品房和保障房的關系，二者應該各行其道，對應不同的人群采取不同的住房供應制度。
直擊投機炒房
（責任編輯：宋虹姍 HO031）
住房制度改革不僅涉及民生問題，或是一個行業的問題，而是一個關系國泰民生的系統性問題。2018年是改革開放40周年，也是“房改”20周年。此次新政，將帶領深圳房地產市場走向何方？而從深圳出發，新政是否能給全國住房制度的重新設計帶來啟發？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從政策的核心內容看，新政其實是劃定瞭未來物業的比例。大體上說，對於市場化的商品住房，占比為40%，而人才住房、安居型商品住房、公共住房則各占20%。在此類住房類型的基礎上，也相應地給予瞭租金和售價的優惠，比如說市場化的商品住房以市場化定價為主，而其他幾類物業則有各類價格方面的優惠，比如說人才住房給予60%的折扣，安居型住房給予50%的折扣，租賃房屋給予30%等。力度最大的是針對特困人員，隻收取10%的費用，這可以實現最大限度的保障。
新政“拓源”之餘，深圳還不忘“堵漏”，出手調控樓市。7月31日，深圳市政府發佈包含個人購買住宅限售三年、新建公寓隻租不售且最長租期為10年、存量公寓限售5年等內容的《關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。回顧2017年的深圳，轉手時間間隔不滿3年的住房占二手房總成交量的46.2%；近五年，深圳成交即轉手的商務公寓占總成交規模70%；近1年半，企業購買一手商務公寓占總成交規模16.9%，炒作氛圍濃厚。限售意味著約40.34萬套商品房的流動性被鎖死，個人、企業投機商務公寓的勢頭將得到緩解。
深圳“房改”啟示：特例還是范例？
據規劃國土委數據顯示，7月，深圳一手住宅成交3461套，環比上漲27.95%，成交均價為54142元/平方米，環比微升0.09%。同時，月成交面積達34.22萬平方米，環比上升22.61%，創下近一年新高。二手房方面，7月深圳共成交6991套，環比上升14.44%；成交面積為56.3萬平方米，環比上升13.0%，創今年新高。據中原數據顯示，二手房成交均價為53028元/平方米，環比上漲13元/平方米。
深圳針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系。
實際上，限售限賣等調控舉措與“房改”新政異曲同工，都體現出深圳貫徹“房住不炒”原則，讓房屋回歸居住屬性及發展租賃的政策導向。
狙擊投機炒房，促進房地產市場健康發展，深圳有決心、有能力、有魄力“有多鏡頭行車記錄器所為”。
廈門（樓盤）大學教授、雄安新區規劃專傢組成員趙燕菁表示，深圳此舉率先實現瞭住房供給中保障性住房（政策支持性住房和公共租賃房）和商品房比例的大逆轉，這在全國也是獨一無二的。盡管沒有達到新加坡大約8：2這樣高的比例，但已經超過香港大約5：5的比例。考慮到現在存量巨大以租為主的“城中村”，深圳“以住為主”的住房結構將會在全國各城市繼續領先，從而為深圳經濟轉型提供強大的支撐。
深圳鏈傢研究院院長肖小平則表示，《意見》將商品住房、人才住房、安居型商品房、公租房的供應量以及供應主體等通過文件形式系統化地規定下來，可以實現“市場歸市場、保障歸保障”的思路，使未來深圳的住房供應以及房價實現雙軌制。
深圳歷來都是中國改革的先行先試者。1998年，深圳率先進行住房商品化制度改革，不僅對深圳樓市影響深遠，對全國房地產市場而言都具有裡程碑意義。尤其是2003年後，我國城鎮住房供應結構逐漸形成瞭九成商品住房、一成保障性住房的總體格局，商品住房占絕對主導地位。20年來，在房地產開發過程中，預售模式、土拍模式以及商品房模式成就瞭無數樓市風口，助力中國房地產快速發展。然而，隨著我國城鎮化進程的日益發展，房地產市場的健康發展愈發需要政府這雙“看得見的手”進行調控，不忘初心，保障人民住有所居。
新政規定，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，普通商品房用地供應隻有40%，並計劃籌建不少於100萬套保障性住房。此舉在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，在新出讓居住用地中提高“隻租不售”用地比例，將重構住房供應與保障體系。
面對樓市升溫，深圳再一次重手調控樓市。
但深圳房價降瞭麼？從統計數據上來看，的確降瞭。盡管均價在下跌，福田、羅湖、南山這些房價高企的行政區均價依然在漲，三區均價分別為9.32萬、7.33萬、10.11萬，環比上升11%、1.6%、2.4%。從一手住宅成交量上看，今年上半年深圳成交12804套，其中龍崗、寶安分別有6950套、4510套，合計11460套，占比89%。而龍崗、寶安地處深圳外圍，也是房價相對較低的區域，龍崗及寶安交易量放大、占比上升，產生全市均價下跌的假象，其實際價格仍在上漲。
“深圳特例”還是全國“范例”？
面對深圳房價高企、住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等日益突出的問題，新政聚焦深圳市民對改善住房條件的迫切需求，也著力推平來深圳發展的人才“難以越過的住房坎”。調整住房供應結構，是本次深圳“房改”落實“房住不炒”根本導向的突出體現。
想瞭解更多關於《深圳“房改”啟示：特例還是范例？ 》的報道，那就掃碼下載和訊財經APP閱讀吧。
深圳，在我國住房制度改革歷史上一直是被記錄在“扉頁”上的城市。作為我國改革開放的窗口，率先進行住房市場化、貨幣化改革，春雨潤澤下，深圳第一傢房地產公司、第一筆按揭貸款、第一傢物業公司等破土而出。
此外，還有專傢分析稱，考慮到建設保障性住房會帶來當地土地出讓金損失，且開發成本難以控制，認為新政需要當地財政部門承擔較多財政支出。因此，將深圳“房改”面向全國推廣尚存在一定難度，但毫無疑問，新政起到瞭引領的作用。我國一線、準一線城市發展步伐較快，地方財政收入較為充沛，可適當推廣深圳經驗，其他地方可以根據本地的實際情況做出多樣化的關於住房制度的重新設計。新政具體落實中需要突破的地方還有很多，頂層設計隻是萬裡長征的第一步，接下來要解開癥結還需要更艱苦的探索。
資深地產研究人士李宇嘉認為，在供應渠道上，深圳既強調市場和增量，更強調政府和存量；而在保障渠道上，既響應瞭深莞惠都市圈、深汕新區帶來的寶貴土地資源，也響應瞭深圳軌交快速延伸在空間上的突破效應，體現瞭尊重歷史和現實。
8月3日，深圳最終版的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱《意見》）正式發佈，被稱為全國先試先行的深圳“房改”，終於正式落地。
諸葛找房分析師認為，限售讓房產持有周期加長，極大增加瞭炒作成本和風險，可有效地遏制炒房及不理智購房行為，抑制購房需求。《通知》的出臺有利於在商辦類項目上堵住炒作漏洞，同時對其租賃時間進行約束。限制其最高一次性出租10年，一方面避免瞭“以租代售”亂象的發生；另一方面為租賃市場提供瞭一定量的租賃房源。同時，對於存量商辦房源，5年內禁止轉讓，嚴格限制瞭商辦類產品的流動性，減弱其金融屬性，強化其居住屬性。
此外，繼上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地後，深圳也暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品住房；針對離婚購房進行瞭打補丁。業內人士表示，為瞭降低買房首付，“假離婚”也成為投資客常用的買房手段之一，《通知》對離婚差異化的信貸政策執行，將有效堵住試圖通過“假離婚”繞過限購政策的投機“偏門”。
深圳房地產研究中心主任王鋒表示，限售有利於抑制短期炒作和非理性購房；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利於住房合理流動。從限制交易的角度抑制瞭短炒客通過短期炒房來獲利的方式，是對前期推行政策的進一步補充。
此外，深圳試圖在貫徹“房住不炒、租購並舉”的原則基礎上，從頂層設計打造“人口-產業-城市”良性發展的新住房制度，並通過“八大供應渠道”、“六大保障渠道”來確保頂層設計落地。《意見》還明確規定，對出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。在土地資源十分緊缺的背景下，多渠道盤活可利用的住房資源，保障居民住房。
作為改革開放的窗口，一方面，深圳（樓盤）一直先試先行，成為我國改革創新的排頭兵，創造瞭令世界矚目的“深圳速度”，鵬程萬裡；另一方面，“鵬城”一隅，面積不足北京（樓盤）1/8的深圳，近年來人口持續凈流入，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分，商品住房價格上漲較快、在限價政策下新房二手房價格倒掛，企業購房、離婚買房等問題日益突出。深化住房制度改革在深圳勢在必行。
從創新的地方看，嚴躍進指出，政策規定瞭對軌交上蓋物業進行新的規劃。類似物業未來重點針對人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，這其實是此類住房背後的一種隱性福利，有利於培育此類物業的市場認可程度，也值得全國其他城市尤其是有軌交物業建設的城市學習。
聚焦新政四路行車記錄器亮點
全國住房城鄉四鏡頭行車紀錄器推薦建設工作會議部署2018年重點工作中，第一項即是“深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。深圳此次“房改”新政從限購、限售兩方面繼續加碼，打擊房地產市場的投機、投資行為，真正落實貫徹“房住不炒”的原則。
此次新政將成為“深圳特例”，或是從深圳出發，推廣全國，成為房改“范例”？
但是，經過40年高速發展後，深圳已進入高度城鎮化階段，人口、產業吸附能力處於全國前列，深圳市的常住人口從2000年的701萬增長到2017年的1400多萬，土地開發強度（建設面積/市域面積）達到47%，逼近生態控制線。業內人士分析稱，一線城市中，深圳和北上廣不同，深圳是真的“沒地瞭”。逼仄的空間與這個全國人口最年輕的城市（平均年齡33.5歲）、蓬勃向上的產業發展環境愈發不可調和，需求旺盛、投機旺盛，也是深圳房價易漲難跌的一大原因。
2016年的“深八條”，標志著這一輪深圳樓市調控啟幕。過去的一年多，深圳新房均價從數據上看持續緩跌，數據顯示，深圳新建住宅均價水平從2016年9月的61600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累計下跌7458元/平方米，跌幅12.1%。而如果從調控日算起至2018年6月底，深圳新房已實現“21連跌”。
新政啟幕，深圳也正在“摸石頭過河”，對新政密切關註的同時也產生瞭來自各界的不同聲音。
嚴躍進認為，房改應正確處理住房經濟屬性和民生屬性的關系，結合經濟屬性和民生導向進行，進而吻合各類購房者的需求。因此，後續住房制度改革需要遵循多層次、差異化、全覆蓋的主旋律。
對於深圳“房改”，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，此舉對其他城市確有借鑒意義，“對於剛需而言，房價太高，確實需要保障房制度保障其住房需求，而且保障房應該以租為主，隻滿足居住功能即可。”趙秀池也指出，深圳的做法不一定適合每個城市。各城市有自己的市情和特點，應根據各自情況因城施策，設計適合自己的住房制度。尤其要處理好商品房和保障房的關系，二者應該各行其道，對應不同的人群采取不同的住房供應制度。
直擊投機炒房
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住房制度改革不僅涉及民生問題，或是一個行業的問題，而是一個關系國泰民生的系統性問題。2018年是改革開放40周年，也是“房改”20周年。此次新政，將帶領深圳房地產市場走向何方？而從深圳出發，新政是否能給全國住房制度的重新設計帶來啟發？
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